EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Un contrato de arrendamiento o contrato de alquiler es un documento entre un arrendador y un arrendatario, por medio del cual el primero cede la posesión de un inmueble al segundo.

Una vez que las partes firman un contrato de arrendamiento de vivienda, tanto arrendador como arrendatario estarán legalmente obligados a los términos del mismo, siempre que esos no vayan en contra de las leyes establecidas.

La norma que regula estos contratos es la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

Los contratos de alquiler verbales pueden ser reconocidos legalmente, pero es mejor tener un documento por escrito con las obligaciones y derechos de las partes involucradas.

No firme documentos con espacios en blanco y no confíe en promesas hechas y que no estén incluidas en el contrato de alquiler de vivienda.

Es importante asegurarse de que se firma un buen contrato de arrendamiento, tanto si es arrendador como si es arrendatario, dado que las cláusulas del mismo funcionan como garantía de satisfacción para ambas partes.

Para evitar problemas a la terminación del arrendamiento, es imprescindible que se disponga en el contrato el estado de la vivienda que se alquila, quedando  de forma clara el inventario de lo que hay en cada habitación. Por tanto, es necesario que se describa de forma detallada todos los objetos que se presentan con el alquiler del inmueble, así como su estado, adjuntando fotografías para corroborar el estado de cada pieza.

Siempre es recomendable tanto si es arrendador como si es arrendatario que contrate los servicios de un ABOGADO bien para que redacte el contrato o para que lo revise antes de firmarlo.

El ABOGADO podrá realizar todo tipo de servicios, ya sea de asesoramiento o de ejecución, relacionado con la vivienda. Por ejemplo, algunos de los servicios que puede ofrecer son:

• Asesoramiento tanto a la parte del arrendatario o inquilino, como a la parte del arrendador.
• Redacción y revisión de contratos de alquiler.
• Ayuda y consejo en los procesos de desahucios, o en resoluciones de contrato.
• Validar que todo contrato se está realizando conforme al derecho y a la ley

EL DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO II

El procedimiento judicial

Una vez dictado el primer Decreto por el Juzgado, por éste se le envía al inquilino copia de la demanda y documentos adjuntos.

Si el inquilino se niega a recibir la demanda o no está en el momento que intentan notificársela, la Ley establece que se notificará directamente a través del tablón de anuncios del Juzgado, sin necesidad de nuevos intentos.

 En caso de recibir la demanda el inquilino tiene diez días para:

 – No hacer nada, entonces el Letrado de la Administración de Justicia, dictará nuevo Decreto en el que dará por resuelto el contrato y ratificará el lanzamiento que se habrá pedido con la demanda.

 – Enervar la acción de desahucio, si es que tiene ese derecho. Entonces se dará traslado al demandante para manifestar si está de acuerdo con la enervación que se intenta por el inquilino, de ser así, finaliza el juicio y se mantiene el contrato de arrendamiento hasta su finalización. De no estar de acuerdo se celebrará juicio y el Juez decidirá si mantiene el arrendamiento o procede resolver el contrato.

 – Oponerse mediante escrito firmado por Abogado y Procurador. Entonces se deberá celebrar un Juicio en el que el inquilino deberá demostrar que ha pagado o alcanzado algún acuerdo con el arrendador, o que este no quiere recoger las rentas.

 – Entregar el inmueble y/o pagar. Si entrega la vivienda al arrendador hay que estar preparado antes de ello, estando acompañado testigos que puedan manifestar el estado en el que se encontró el inmueble, para el caso de tener que reclamar por desperfectos o por faltar elementos o enseres que se entregaron y que figurarán en el contrato como anexo.

 – En los casos en los que se haya propuesto la condonación, aceptarla y entregar la vivienda en el plazo que se le haya concedido y si no lo hiciera se le desalojará de la vivienda en la fecha acordada para el lanzamiento sin más trámite.

Dictada sentencia, podrá ser apelada en el plazo de 20 días hábiles desde su notificación. El inquilino deberá haber depositado todo lo debido hasta la fecha, si no lo hiciese se le inadmitirá en recurso, aunque tenga reconocida la justicia gratuita.

IMPORTANTE.- ¿Se puede dar de baja durante el desahucio los suministros de luz, gas, agua o dejar de pagarlos o proceder a cambiar la cerradura para entrar en la casa?

No, porque se incurre en un delito por coacciones y de allanamiento de morada.

 Si hay imposibilidad de atender el pago de los suministros es necesario poder demostrarlo y es conveniente avisar al arrendatario por escrito fehaciente.

 Una forma de evitar este problema es que el inquilino faculte al arrendador para domiciliar el pago en su cuenta, dejando constancia expresa de esta facultad en el contrato de arrendamiento.

El desalojo de la vivienda

En cualquier momento durante el proceso judicial puede el inquilino devolver las llaves y si lo hiciera depositándolas en el Juzgado, se informará al arrendador a través de su procurador, que tendrá la posibilidad de retirarlas o dejarlas y solicitar que sea la comisión judicial la que proceda a entrar en la vivienda para dejar constancia de su estado.

Recomendamos no recoger las llaves, a fin de que se proceda al desalojo judicial y recoger y dejar constancia de la situación de la vivienda.

Una vez comparecida la comisión judicial en la vivienda para el desalojo, estará presente el procurador y es conveniente que esté el cliente para recibir la posesión de la vivienda, y en el caso de que haya sido cambiada o inutilizada la cerradura, si hemos llevado un cerrajero se podrá acceder a la misma. En caso de no estar el cerrajero y no poder accederse al inmueble, se suspendería el acto del desalojo y se volvería a señalar otro día, lo que pude provocar un retraso de meses.

El coste del cerrajero lo asume el demandante.  

En el día y la hora fijada comparece la Comisión Judicial, asistida por la Policía y junto con el Procurador y Arrendador, proceden a entrar en el inmueble, valiéndose del cerrajero si fuese necesario.

 Se comprueba si la casa está habitada o no. Si hubiese alguien se le invitará a desalojar y en caso de negarse será la fuerza pública quien lo haga.

Si hay personas enfermas, menores o alguien vulnerable, serán los servicios sociales los que se hagan cargo de esas personas. Cuando se produce esa circunstancia, se solicita a la parte demandante la concesión de unos días (una semana aproximadamente) para solventar la situación, señalándose de nuevo otra fecha de lanzamiento.

Se levantará acta del estado de la vivienda y se concretará los bienes y enseres que falten del inventario que hubieren suscrito las partes.

Los muebles y enseres del arrendatario que no fuesen retirados, se tendrán por abandonados a todos los efectos.

Tras ello, se reintegrará la posesión del inmueble al Procurador o Arrendador, dando por finalizado el acto.

Rentas adeudadas y reconocidas en sentencia/decreto hasta el desalojo

Para que el Juzgado inicie los trámites para localizar bienes y proceder al embargo, es preciso plantear la EJECUCION, que será por el total debido más un 30% adicional por los intereses y costas de la ejecución.

En los cinco años siguientes a la resolución puede ser planteada su ejecución, siendo en ocasiones recomendable dejar pasar un tiempo prudencial si se tiene constancia de la insuficiencia de medios del deudor.

Para averiguar si el inquilino tiene bienes, rentas o sueldos, se puede acudir al Registro de la Propiedad para ver si tiene algún inmueble a su nombre o, al Registro Mercantil por si hubiese constituido alguna Sociedad.

Si se realiza la ejecución judicial, el Juzgado requerirá información a Bancos, Agencia Tributaria, Seguridad Social, Tráfico, Ayuntamientos, etc., lo que facilitará la labor de investigación de bienes, para un embargo.

Hay que decir, que habitualmente, y teniendo como antecedente que el inquilino es desahuciado por impago de rentas y suministros/cantidades, va a ser algo complicado recuperar las rentas y costas judiciales, pues suele ser insolvente o tener un trabajo mal remunerado que no supere el salario mínimo interprofesional fijado en 2020 en la cantidad de 950 euros al mes.

En caso de superar el SMI se le podrá embargar de conformidad con el artículo 607 de la Ley de Enjuiciamiento civil que dice:

1. Es inembargable el salario, sueldo, pensión, retribución o su equivalente, que no exceda de la cuantía señalada para el salario mínimo interprofesional.

2. Los salarios, sueldos, jornales, retribuciones o pensiones que sean superiores al salario mínimo interprofesional se embargarán conforme a esta escala:

1.º Para la primera cuantía adicional hasta la que suponga el importe del doble del salario mínimo interprofesional, el 30 por 100.

2.º Para la cuantía adicional hasta el importe equivalente a un tercer salario mínimo interprofesional, el 50 por 100.

…….

3. Si el ejecutado es beneficiario de más de una percepción, se acumularán todas ellas para deducir una sola vez la parte inembargable. Igualmente serán acumulables los salarios, sueldos y pensiones, retribuciones o equivalentes de los cónyuges cuando el régimen económico que les rija no sea el de separación de bienes y rentas de toda clase, circunstancia que habrán de acreditar al Letrado de la Administración de Justicia.

4. En atención a las cargas familiares del ejecutado, el Letrado de la Administración de Justicia podrá aplicar una rebaja de entre un 10 a un 15 por ciento en los porcentajes establecidos en los números 1.º, 2.º, 3.º y 4.º del apartado 2 del presente artículo.

EL DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO:

El desahucio es un procedimiento judicial cuyo fin es recuperar la vivienda o local, si se ha producido:

1. Una falta de pago de la renta o cantidades asimilables (suministros de agua, luz, Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), etc.)
2. Si el plazo de duración del contrato de arrendamiento ha terminado.
3. Si se produce cualquier otra causa de resolución que se establezca en la Ley.

FALTA DE PAGO DE RENTA O CANTIDADES

¿Cuántas mensualidades impagadas son necesarias para interponer una demanda judicial de desahucio?

En principio es suficiente con que se deje de pagar una única mensualidad, si bien lo habitual es esperar a que se deban dos mensualidades.

¿Preaviso al arrendatario?

En principio y pese a no ser obligatorio el requerimiento previo, siempre recomendamos requerir por burofax el pago de lo adeudado, con al menos treinta días de antelación a la presentación de la demanda. De esta forma, en caso de que se mantenga en el impago y se tenga que interponer la demanda judicial, el arrendatario ya no podrá paralizar el desahucio aunque pague todas sus deudas.

Hay que saber que el arrendatario puede paralizar el procedimiento judicial interpuesto contra él, pagando todo lo que debe cuando le requiere el Juzgado y continuar en el arrendamiento, con dos excepciones, ya que no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente (burofax) con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.

Para verlo más claro pondremos un EJEMPLO:

Si un inquilino debe 6 meses de renta, y el arrendador interpone directamente la demanda de desahucio sin requerimiento por burofax, el inquilino, en los 10 días desde el requerimiento del juzgado, podrá evitar el desahucio, si paga todo lo atrasado y se pone el corriente, manteniéndose el contrato de arrendamiento en vigor.

Para que el inquilino pueda rehabilitar el contrato de arrendamiento, debe abonar al arrendador o consignar judicialmente todas las cantidades debidas y ponerse al día en el pago.

IMPORTANTE:  Si el inquilino ha utilizado la enervación en otra ocasión anterior, la ley le impide acogerse a esta posibilidad nuevamente, sólo cabe la enervación UNA SOLA VEZ.

Enervar el desahucio, por definición,  significa rehabilitar el contrato de arrendamiento mediante el pago de las rentas debidas.

IMPORTANTE: Lo que vienen estableciendo nuestros tribunales es que si se notifica en el domicilio arrendado, o aquel otro que el arrendatario haya señalado como su domicilio a efectos de notificación, una vez pasado el plazo máximo de recogida de la citada notificación fehaciente por burofax (generalmente 15 días), es entonces cuando empieza a computar el plazo señalado.

¿Qué documentos son necesarios?

• Poder General para Pleitos, que se realiza en cualquier notaría, o apoderamiento “apud acta” ante el Secretario judicial (Este último puede otorgarse poder a través de la sede electrónica del Ministerio de Justicia siendo un trámite gratuito) acceder >>>

• Escritura de la propiedad o documento que confiera la faculta de arrendar la vivienda, pudiendo ser copia de la escritura o nota simple solicitada al Registro de la Propiedad.
• Contrato de arrendamiento
• Facturas de suministros impagadas que hayan sido abonadas por el arrendador.
• Relación de impagos de la comunidad de propietarios, especificando las mensualidades a las que corresponden.
• Requerimiento de burofax efectuado al arrendatario
• Extracto de la cuenta bancaria en la que se ingresan las rentas y gastos o certificado del banco que se indique los pagos realizados por el arrendatario acordados en el contrato.

¿Qué se reclama en la demanda judicial?

En estos casos el arrendador puede optar por solicitar judicialmente:

• La recuperación de la posesión de la vivienda o local de negocio
• Además de lo anterior, el pago de las rentas y demás cantidades impagadas

Hay que estudiar cada caso concreto, y ver la viabilidad de las acciones dependiendo de si el arrendatario tiene bienes embargables, sueldo o pensión que supere el Salario Mínimo Interprofesional. En caso de que entendamos que no va a poder pagar lo adeudado, se puede interponer exclusivamente la demanda reclamando el desahucio y lanzamiento. Posteriormente, y dentro del plazo de cinco años desde que se generó la deuda, una vez que se tenga constancia de que se le va a poder embargar, se podrá interponer una demanda de reclamación de cantidades.

Lo habitual es que en la demanda se pida de forma conjunta la resolución del contrato por impago y entrega de la vivienda, así como el pago de la deuda, tanto la existente al momento de interposición de la demanda, como las rentas futuras hasta que se produzca el desalojo de la vivienda. Todo ello a fin de no tener que interponer dos juicios con los gastos que conlleva.

Abogado y Procurador para interponer la demanda judicial

En general es preciso contratar a Abogado y Procurador, pues la ley lo establece como obligatorio para asuntos que superen los 2.000 euros, inclusive hay Juzgados que entienden, que aun siendo inferior a dicha cantidad deben intervenir dichos profesionales.

En cuanto a los honorarios, en principio es el cliente el que debe abonarlos conforme a lo acordado en la Hoja de Encargo; no obstante si hubiese condena en costas, si se consiguieran cobrar al demandado, serán reintegrados los desembolsos hechos, hasta la suma que quede cubierta con las condena en costas.

Igualmente, dado que se firma una Hoja de Encargo fijando unos honorarios con el abogado contratado, la recuperación de gastos en costas no necesariamente tiene que coincidir con lo cobrado por los servicios prestados al propio cliente.

En el caso de que el demandado arrendatario tuviera Justicia gratuita no deberá abonar las costas judiciales (honorarios), salvo que en el plazo de tres años desde la finalización del proceso, su situación económica mejorase considerablemente, cosa bastante difícil de comprobar.

Condonación de la deuda para que se vaya antes de la vivienda.

 El arrendador puede hacer una propuesta al inquilino de condonación que puede ser total o parcial, en este caso, se debe expresar la cantidad concreta que se perdonaría.

 El plazo para entregar la vivienda por el inquilino debe ser de al menos 15 días.

¿En caso de interponer demanda judicial, en qué fecha deberá el inquilino abandonar la vivienda?

 En el primer Decreto por el Letrado de la Administración ya nos especifica el día en el que se producirá el lanzamiento/desalojo e inclusive el día del Juicio, en caso de plantearse oposición escrita por parte del inquilino.

En la actualidad y con el COVID tanto el procedimiento como los lanzamientos o desalojos pueden retrasarse en casos de vulnerabilidad.