EL DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO:
El desahucio es un procedimiento judicial cuyo fin es recuperar la vivienda o local, si se ha producido:
- Una falta de pago de la renta o cantidades asimilables (suministros de agua, luz, Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), etc.)
- Si el plazo de duración del contrato de arrendamiento ha terminado.
- Si se produce cualquier otra causa de resolución que se establezca en la Ley.
FALTA DE PAGO DE RENTA O CANTIDADES
¿Cuántas mensualidades impagadas son necesarias para interponer una demanda judicial de desahucio?
En principio es suficiente con que se deje de pagar una única mensualidad, si bien lo habitual es esperar a que se deban dos mensualidades.
¿Preaviso al arrendatario?
En principio y pese a no ser obligatorio el requerimiento previo, siempre recomendamos requerir por burofax el pago de lo adeudado, con al menos treinta días de antelación a la presentación de la demanda. De esta forma, en caso de que se mantenga en el impago y se tenga que interponer la demanda judicial, el arrendatario ya no podrá paralizar el desahucio aunque pague todas sus deudas.
Hay que saber que el arrendatario puede paralizar el procedimiento judicial interpuesto contra él, pagando todo lo que debe cuando le requiere el Juzgado y continuar en el arrendamiento, con dos excepciones, ya que no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente (burofax) con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.
Para verlo más claro pondremos un EJEMPLO:
Si un inquilino debe 6 meses de renta, y el arrendador interpone directamente la demanda de desahucio sin requerimiento por burofax, el inquilino, en los 10 días desde el requerimiento del juzgado, podrá evitar el desahucio, si paga todo lo atrasado y se pone el corriente, manteniéndose el contrato de arrendamiento en vigor.
Para que el inquilino pueda rehabilitar el contrato de arrendamiento, debe abonar al arrendador o consignar judicialmente todas las cantidades debidas y ponerse al día en el pago.
IMPORTANTE: Si el inquilino ha utilizado la enervación en otra ocasión anterior, la ley le impide acogerse a esta posibilidad nuevamente, sólo cabe la enervación UNA SOLA VEZ.
Enervar el desahucio, por definición, significa rehabilitar el contrato de arrendamiento mediante el pago de las rentas debidas.
IMPORTANTE: Lo que vienen estableciendo nuestros tribunales es que si se notifica en el domicilio arrendado, o aquel otro que el arrendatario haya señalado como su domicilio a efectos de notificación, una vez pasado el plazo máximo de recogida de la citada notificación fehaciente por burofax (generalmente 15 días), es entonces cuando empieza a computar el plazo señalado.
¿Qué documentos son necesarios?
- Poder General para Pleitos, que se realiza en cualquier notaría, o apoderamiento “apud acta” ante el Secretario judicial (Este último puede otorgarse poder a través de la sede electrónica del Ministerio de Justicia siendo un trámite gratuito) acceder >>>
- Escritura de la propiedad o documento que confiera la faculta de arrendar la vivienda, pudiendo ser copia de la escritura o nota simple solicitada al Registro de la Propiedad.
- Contrato de arrendamiento
- Facturas de suministros impagadas que hayan sido abonadas por el arrendador.
- Relación de impagos de la comunidad de propietarios, especificando las mensualidades a las que corresponden.
- Requerimiento de burofax efectuado al arrendatario
- Extracto de la cuenta bancaria en la que se ingresan las rentas y gastos o certificado del banco que se indique los pagos realizados por el arrendatario acordados en el contrato.
¿Qué se reclama en la demanda judicial?
En estos casos el arrendador puede optar por solicitar judicialmente:
- La recuperación de la posesión de la vivienda o local de negocio
- Además de lo anterior, el pago de las rentas y demás cantidades impagadas
Hay que estudiar cada caso concreto, y ver la viabilidad de las acciones dependiendo de si el arrendatario tiene bienes embargables, sueldo o pensión que supere el Salario Mínimo Interprofesional. En caso de que entendamos que no va a poder pagar lo adeudado, se puede interponer exclusivamente la demanda reclamando el desahucio y lanzamiento. Posteriormente, y dentro del plazo de cinco años desde que se generó la deuda, una vez que se tenga constancia de que se le va a poder embargar, se podrá interponer una demanda de reclamación de cantidades.
Lo habitual es que en la demanda se pida de forma conjunta la resolución del contrato por impago y entrega de la vivienda, así como el pago de la deuda, tanto la existente al momento de interposición de la demanda, como las rentas futuras hasta que se produzca el desalojo de la vivienda. Todo ello a fin de no tener que interponer dos juicios con los gastos que conlleva.
Abogado y Procurador para interponer la demanda judicial
En general es preciso contratar a Abogado y Procurador, pues la ley lo establece como obligatorio para asuntos que superen los 2.000 euros, inclusive hay Juzgados que entienden, que aun siendo inferior a dicha cantidad deben intervenir dichos profesionales.
En cuanto a los honorarios, en principio es el cliente el que debe abonarlos conforme a lo acordado en la Hoja de Encargo; no obstante si hubiese condena en costas, si se consiguieran cobrar al demandado, serán reintegrados los desembolsos hechos, hasta la suma que quede cubierta con las condena en costas.
Igualmente, dado que se firma una Hoja de Encargo fijando unos honorarios con el abogado contratado, la recuperación de gastos en costas no necesariamente tiene que coincidir con lo cobrado por los servicios prestados al propio cliente.
En el caso de que el demandado arrendatario tuviera Justicia gratuita no deberá abonar las costas judiciales (honorarios), salvo que en el plazo de tres años desde la finalización del proceso, su situación económica mejorase considerablemente, cosa bastante difícil de comprobar.
Condonación de la deuda para que se vaya antes de la vivienda.
El arrendador puede hacer una propuesta al inquilino de condonación que puede ser total o parcial, en este caso, se debe expresar la cantidad concreta que se perdonaría.
El plazo para entregar la vivienda por el inquilino debe ser de al menos 15 días.
¿En caso de interponer demanda judicial, en qué fecha deberá el inquilino abandonar la vivienda?
En el primer Decreto por el Letrado de la Administración ya nos especifica el día en el que se producirá el lanzamiento/desalojo e inclusive el día del Juicio, en caso de plantearse oposición escrita por parte del inquilino.
En la actualidad y con el COVID tanto el procedimiento como los lanzamientos o desalojos pueden retrasarse en casos de vulnerabilidad.