Categoría: COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

IMPUGNACION DE LOS ACUERDOS DE LA COMUNIDAD

Los propietarios que tienen legitimación para impugnar los acuerdos de la Comunidad vienen señalados en el artículo 18 de la LPH.

El artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal dispone:

«Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.»

ASISTENTES A LA JUNTA DE PROPIETARIOS:

Tendrán legitimación para impugnar los acuerdos de la Comunidad, aquellos propietarios que hayan asistido a la Junta y cuando vayan a votar el acuerdo, hagan constar que salvan el voto.

Ante la confusión creada respecto de la frase “salvado su voto en la Junta” el Tribunal Supremo ha dicho que: “La necesidad de salvar el voto únicamente tiene sentido en aquellos casos en los que los propietarios asisten a la Junta sin una información o contenido suficiente sobre el contenido y alcance de los acuerdos que se van a deliberar, y deciden no comprometer su voto, favorable o en contra, sino abstenerse en la votación a la espera de obtenerla y decidir en su vista. A ellos únicamente habrá de exigírseles dicho requisito de salvar el voto, pues en otro caso sí que se desconocería su postura ante dicho acuerdo. Con ello se evitaría, además, que el silencio o la abstención puedan ser interpretados como asentimiento al posicionamiento de la voluntad mayoritaria que se expresa en uno u otro sentido.”

Y esto es, precisamente, lo que la STS declara como doctrina jurisprudencial que “la expresión “hubieren salvado el voto” del art. 18.2 de la ley de Propiedad Horizontal, debe interpretarse en el sentido de que no obliga al comunero que hubiera votado en contra del acuerdo, sino únicamente al que se abstiene.”

Queda claro pues que, en adelante, para poder impugnar ante los tribunales un acuerdo adoptado en una junta de propietarios bastará, para estar legitimado activamente para hacerlo, o bien que el propietario vote en contra de dicho acuerdo, y así conste en el acta de la Junta, si tiene claro que el acuerdo incurre en alguno de los supuesto del art. 18.1 LPH que permiten su impugnación, o bien que el propietario manifieste expresamente de cualquier forma, y así conste en el acta, su disposición a hacerlo, salvando así su voto, como exige el art. 18.2 LPH en la interpretación dada por el Tribunal Supremo, en caso de que por cualquier circunstancia decida abstenerse en la votación.

CONCLUSION: 

Podemos resumir que hay cuatro posibles actitudes a adoptar en una Junta:

1* Votar a favor del acuerdo

2* Abstenerse de la votación simplemente (por falta de interés o indiferencia, por ejemplo).

3* Abstenerse de la votación salvando el voto, por falta de información para tomar la decisión.

4* Votar en contra y para evitar problemas de interpretación, decir también, que salva el voto.

Es fundamental por tanto hacer constar en el Acta de la administración de fincas la actitud de cada uno de los propietarios, ya que será el medio probatorio principal para poder justificar una ulterior impugnación de los acuerdos, que como hemos visto, sólo podría ejercitarse por los propietarios de los casos 3 y 4, como ha clarificado el Tribunal Supremo.

Cuando acudamos a una reunión de la Comunidad  y tengamos decidida nuestra oposición al acuerdo que se esté proponiendo a votación, debemos dejar muy claro nuestro «voto en contra y salvamos el voto, debiendo aparecer en el acta nuestro nombre.

Evidentemente si el propietario acude a la Junta y VOTA A FAVOR DEL ACUERDO, se le cerrará la posibilidad de acudir después a la vía judicial mediante la impugnación del mismo.

LOS AUSENTES A LA JUNTA:

Los ausentes a la Junta de propietarios también están legitimados (dentro de los plazos que marca la LPH) para impugnar los acuerdos de la Comunidad.

Una vez reciban la notificación de los acuerdos adoptados, los AUSENTES pueden hacer tres cosas:

a) Mostrar su conformidad con el acuerdo en el plazo de 30 días. En este caso no cabe que después puedan impugnar el acuerdo.

b) Mostrar en el plazo de 30 días naturales su disconformidad con el acuerdo adoptado. En este caso pueden impugnar los acuerdos dentro de los plazos previstos en el artículo 18.3 de la LPH. Es recomendable que el propietario manifieste su decisión de forma fehaciente con un burofax.

c) No manifestar nada en el plazo de 30 días naturales. En este caso, su voto se computará favorable al acuerdo pero sólo a los efectos del cálculo para  alcanzar la mayoría cualificada requerida, PUDIENDO IMPUGNARLO en los plazos establecidos por la Ley.

Nuevamente el Tribunal Supremo establece como doctrina jurisprudencial la siguiente:

«El copropietario ausente de la Junta a quien se comunica el acuerdo y no manifiesta su discrepancia en el plazo de 30 días, no queda privado de su legitimación para impugnarlo con arreglo a los requisitos establecidos en el artículo 18 de la LPH, salvo si la impugnación se funda en no concurrir la mayoría cualificada exigida por la LPH fundándose en la ausencia de su voto».

LOS QUE HUBIESEN SIDO PRIVADOS ILEGALMENTE DEL DERECHO DE VOTO:

Si el propietario ha sido privado legalmente del derecho de voto (por ejemplo por ser moroso) no tendrá legitimación para impugnar los acuerdos de la Comunidad. Sólo tendrán dicha capacidad aquellos que hubiesen sido privados ilegalmente de tal derecho.

NOTA.- Ver Los acuerdos en las Comunidades de Propietarios en el blog.

LOS ACUERDOS EN LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

Las mayorías necesarias para los acuerdos de la Comunidad de propietarios vienen reguladas en el artículo 17 y en el artículo 10  la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).

NO REQUIEREN ACUERDO DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS

Son obligatorias a petición de un propietario o exigidas por la Administración:

1.-  Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.

2.-  Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.

También será obligatorio realizar estas obras cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas.

3.-  La ocupación de elementos comunes del edificio o del complejo inmobiliario privado durante el tiempo que duren las obras a las que se refieren las letras anteriores.

4.-  La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes, así como la constitución de un complejo inmobiliario, tal y como prevé el artículo 17.4 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, que resulten preceptivos a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbana.

5.-  Los actos de división material de pisos o locales y sus anejos para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o su disminución por segregación de alguna parte, realizados por voluntad y a instancia de sus propietarios, cuando tales actuaciones sean posibles a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas.

6.-  La instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio, siempre que éste se ubique en una plaza individual de garaje, sólo requerirá la comunicación previa a la comunidad. El coste de dicha instalación y el consumo de electricidad correspondiente serán asumidos íntegramente por el o los interesados directos en la misma.

REQUIERE LA UNANIMIDAD

Cuando impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.

SE EXIGE MAYORÍA DE UN TERCIO (1/3)

Se requerirá el voto favorable de un tercio del total de los propietarios que, a su vez, representen un tercio de las cuotas de participación, para los siguientes acuerdos:

• Para la instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación, o la adaptación de los existentes.
• para la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables.
• instalación de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos.

La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la junta a favor del acuerdo.

SE EXIGE MAYORÍA DE TRES QUINTOS (3/5)

Se exige el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, para los siguientes acuerdos:

• El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos.
• Para el arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble.
• Para el establecimiento o supresión de equipos o sistemas que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble
• Para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble. Si no son exigibles y la cuota de instalación excede del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja.

SE EXIGE MAYORÍA SIMPLE

• Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
• Sin perjuicio de lo establecido en el apartado referido a la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

IMPORTANTE.- Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el art. 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 DIAS naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.

NOTA.– Ver la impugnación de los acuerdos comunitarios en el blog.