EL DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO II
El procedimiento judicial
Una vez dictado el primer Decreto por el Juzgado, por éste se le envía al inquilino copia de la demanda y documentos adjuntos.
Si el inquilino se niega a recibir la demanda o no está en el momento que intentan notificársela, la Ley establece que se notificará directamente a través del tablón de anuncios del Juzgado, sin necesidad de nuevos intentos.
En caso de recibir la demanda el inquilino tiene diez días para:
– No hacer nada, entonces el Letrado de la Administración de Justicia, dictará nuevo Decreto en el que dará por resuelto el contrato y ratificará el lanzamiento que se habrá pedido con la demanda.
– Enervar la acción de desahucio, si es que tiene ese derecho. Entonces se dará traslado al demandante para manifestar si está de acuerdo con la enervación que se intenta por el inquilino, de ser así, finaliza el juicio y se mantiene el contrato de arrendamiento hasta su finalización. De no estar de acuerdo se celebrará juicio y el Juez decidirá si mantiene el arrendamiento o procede resolver el contrato.
– Oponerse mediante escrito firmado por Abogado y Procurador. Entonces se deberá celebrar un Juicio en el que el inquilino deberá demostrar que ha pagado o alcanzado algún acuerdo con el arrendador, o que este no quiere recoger las rentas.
– Entregar el inmueble y/o pagar. Si entrega la vivienda al arrendador hay que estar preparado antes de ello, estando acompañado testigos que puedan manifestar el estado en el que se encontró el inmueble, para el caso de tener que reclamar por desperfectos o por faltar elementos o enseres que se entregaron y que figurarán en el contrato como anexo.
– En los casos en los que se haya propuesto la condonación, aceptarla y entregar la vivienda en el plazo que se le haya concedido y si no lo hiciera se le desalojará de la vivienda en la fecha acordada para el lanzamiento sin más trámite.
Dictada sentencia, podrá ser apelada en el plazo de 20 días hábiles desde su notificación. El inquilino deberá haber depositado todo lo debido hasta la fecha, si no lo hiciese se le inadmitirá en recurso, aunque tenga reconocida la justicia gratuita.
IMPORTANTE.- ¿Se puede dar de baja durante el desahucio los suministros de luz, gas, agua o dejar de pagarlos o proceder a cambiar la cerradura para entrar en la casa?
No, porque se incurre en un delito por coacciones y de allanamiento de morada.
Si hay imposibilidad de atender el pago de los suministros es necesario poder demostrarlo y es conveniente avisar al arrendatario por escrito fehaciente.
Una forma de evitar este problema es que el inquilino faculte al arrendador para domiciliar el pago en su cuenta, dejando constancia expresa de esta facultad en el contrato de arrendamiento.
El desalojo de la vivienda
En cualquier momento durante el proceso judicial puede el inquilino devolver las llaves y si lo hiciera depositándolas en el Juzgado, se informará al arrendador a través de su procurador, que tendrá la posibilidad de retirarlas o dejarlas y solicitar que sea la comisión judicial la que proceda a entrar en la vivienda para dejar constancia de su estado.
Recomendamos no recoger las llaves, a fin de que se proceda al desalojo judicial y recoger y dejar constancia de la situación de la vivienda.
Una vez comparecida la comisión judicial en la vivienda para el desalojo, estará presente el procurador y es conveniente que esté el cliente para recibir la posesión de la vivienda, y en el caso de que haya sido cambiada o inutilizada la cerradura, si hemos llevado un cerrajero se podrá acceder a la misma. En caso de no estar el cerrajero y no poder accederse al inmueble, se suspendería el acto del desalojo y se volvería a señalar otro día, lo que pude provocar un retraso de meses.
El coste del cerrajero lo asume el demandante.
En el día y la hora fijada comparece la Comisión Judicial, asistida por la Policía y junto con el Procurador y Arrendador, proceden a entrar en el inmueble, valiéndose del cerrajero si fuese necesario.
Se comprueba si la casa está habitada o no. Si hubiese alguien se le invitará a desalojar y en caso de negarse será la fuerza pública quien lo haga.
Si hay personas enfermas, menores o alguien vulnerable, serán los servicios sociales los que se hagan cargo de esas personas. Cuando se produce esa circunstancia, se solicita a la parte demandante la concesión de unos días (una semana aproximadamente) para solventar la situación, señalándose de nuevo otra fecha de lanzamiento.
Se levantará acta del estado de la vivienda y se concretará los bienes y enseres que falten del inventario que hubieren suscrito las partes.
Los muebles y enseres del arrendatario que no fuesen retirados, se tendrán por abandonados a todos los efectos.
Tras ello, se reintegrará la posesión del inmueble al Procurador o Arrendador, dando por finalizado el acto.
Rentas adeudadas y reconocidas en sentencia/decreto hasta el desalojo
Para que el Juzgado inicie los trámites para localizar bienes y proceder al embargo, es preciso plantear la EJECUCION, que será por el total debido más un 30% adicional por los intereses y costas de la ejecución.
En los cinco años siguientes a la resolución puede ser planteada su ejecución, siendo en ocasiones recomendable dejar pasar un tiempo prudencial si se tiene constancia de la insuficiencia de medios del deudor.
Para averiguar si el inquilino tiene bienes, rentas o sueldos, se puede acudir al Registro de la Propiedad para ver si tiene algún inmueble a su nombre o, al Registro Mercantil por si hubiese constituido alguna Sociedad.
Si se realiza la ejecución judicial, el Juzgado requerirá información a Bancos, Agencia Tributaria, Seguridad Social, Tráfico, Ayuntamientos, etc., lo que facilitará la labor de investigación de bienes, para un embargo.
Hay que decir, que habitualmente, y teniendo como antecedente que el inquilino es desahuciado por impago de rentas y suministros/cantidades, va a ser algo complicado recuperar las rentas y costas judiciales, pues suele ser insolvente o tener un trabajo mal remunerado que no supere el salario mínimo interprofesional fijado en 2020 en la cantidad de 950 euros al mes.
En caso de superar el SMI se le podrá embargar de conformidad con el artículo 607 de la Ley de Enjuiciamiento civil que dice:
1. Es inembargable el salario, sueldo, pensión, retribución o su equivalente, que no exceda de la cuantía señalada para el salario mínimo interprofesional.
2. Los salarios, sueldos, jornales, retribuciones o pensiones que sean superiores al salario mínimo interprofesional se embargarán conforme a esta escala:
1.º Para la primera cuantía adicional hasta la que suponga el importe del doble del salario mínimo interprofesional, el 30 por 100.
2.º Para la cuantía adicional hasta el importe equivalente a un tercer salario mínimo interprofesional, el 50 por 100.
…….
3. Si el ejecutado es beneficiario de más de una percepción, se acumularán todas ellas para deducir una sola vez la parte inembargable. Igualmente serán acumulables los salarios, sueldos y pensiones, retribuciones o equivalentes de los cónyuges cuando el régimen económico que les rija no sea el de separación de bienes y rentas de toda clase, circunstancia que habrán de acreditar al Letrado de la Administración de Justicia.
4. En atención a las cargas familiares del ejecutado, el Letrado de la Administración de Justicia podrá aplicar una rebaja de entre un 10 a un 15 por ciento en los porcentajes establecidos en los números 1.º, 2.º, 3.º y 4.º del apartado 2 del presente artículo.
